Holistic Building

Kinder im Klimagarten in der BG Kremszeile,Foto: Christian Brunner

Wir sehen uns in der Verantwortung unsere Immobilien zukunftsfähig zu gestalten. Damit dies konzernweit gelingt, haben wir uns für die kommenden Jahre Ziele in 10 Themenfeldern gesetzt, die sich in den 10 BIG Points für Nachhaltiges Bauen und Bewirtschaften wiederfinden und einen konzernweiten nachhaltigen Mindeststandard für alle Neubauten und Generalsanierungen ab 1.1.2020 eingeführt, der über den gesetzlichen Anforderungen liegt und auf unserem Holistic Building Program basiert.  

Mit diesen Maßnahmen wollen wir zukunftsweisende Standards für die Immobilienbranche setzen und unseren Beitrag zu Klima- und Umweltschutz leisten.

Die 10 BIG Points für Nachhaltiges Bauen und Bewirtschaften

Unsere Schwerpunkte für klima- und umweltaktives Bauen und Bewirtschaften:

  1. Konzernweiter Nachhaltiger Mindeststandard 2020. Ab 2020 setzt die BIG einen über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehenden Nachhaltigen Mindeststandard für alle Neubauten und Generalsanierungen um. Dieser enthält die Vorgabe, zumindest klimaaktiv Silber zu erreichen und 43 von 73 HBP-Maßnahmen zu erfüllen.
  2. Raus aus fossilen Brennstoffen Öl und Gas 2025. Die BIG ist zu 100% kohlefrei, 20,4% des gesamten Portfolios werden noch mit Öl oder Erdgas beheizt. Ziel ist das Umrüsten auf Fernwärme oder erneuerbare Energien bis 2025.
  3. Ausbau erneuerbarer Energien: PV-Initiative 2023.Auf 20 ha Dachflächen des BIG Konzerns werden bis 2023 Photovoltaikanlagen errichtet. Jedes Jahr bedeutet das die Installierung von PV-Anlagen auf rd. 50.000m² Dachflächen.
  4. Erhöhung Energieeffizienz im Bestand. Fortführung der systematischen Instandhaltungsplanung bei Bestandsgebäuden sowie Beibehalten der Umsetzung von Energieeffizienzmaßnahmen im Rahmen des Energieeinsparcontractings.
  5. Energiemanagement 2024. Modernisierung der Haus- und Regelungstechnik sowie die Aufrüstung von Verbrauchsmonitoring auf mindestens 90% der Flächen im Gebäudebestand bis 2024. 
  6. Kreislaufwirtschaft 2020. Forcierung von Re-Use Projekten für verwertungsorientierten Rückbau. 
  7. Versickerung statt Versiegelung 2020. Versickerungsfähige Ausführung von Stellplätzen ab 20 PKW mit smartem Regenwasser-Management zur Optimierung der Wassernutzung und Vermeidung von Hitzeinseln.
  8. Verdoppelung der Gründächer und Fassadenbegrünung 2025. Ausbau auf 250.000m²  Gründächer und projektbezogene Fassadenbegrünung. 
  9. Forcierung der Neupflanzung von Bäumen im verbauten Gebiet. Mit der verstärkten Neupflanzung von Bäumen sollen Treibhausgase und Feinstaub gebunden, Niederschlag reguliert und der natürliche Kühleffekt im urbanen Raum unterstützt werden.
  10. Forschung & Innovation 2025. Neue Technologien werden an und in Gebäuden getestet. Fokus liegt auf Energieeffizienz, emissionsfreier Energienutzung und Wiederverwendung von Bauteilen und –materialien.
Holistic Building Program (HBP)

Zur Absicherung und Weiterentwicklung nachhaltiger Betrachtungsweisen bei Investitionen setzen wir auf die Weiterentwicklung interner Standards, die
Einbeziehung von Qualitätskriterien in die Leistungsbeschreibung für den Generalplanervertrag sowie die Beratungsqualität für unsere Kunden durch die im jeweiligen Projekt involvierten Mitarbeiter. Zurückgreifend auf die Erfahrungen der letzten Jahre haben wir das Holistic Building Program - entwickelt, mit denen auch die Spezifika unserer vielfältigen Gebäude in ihrem gesamten Lebenszyklus zukunftsfit gemacht werden können.

In dessen Entwicklung sind eigene Erkenntnisse aus der Analyse des Immobilienbestandes sowie wesentliche Kriterien der führenden Zertifikate eingeflossen, die individuell an die Anforderungen eines Projektes angepasst werden können. 2018 wurde zudem die Digitalisierung der HBP-Kriterien beauftragt, um mit einem Onlinetool die Beratung, Planung, Ausführung und den Betrieb zu erleichtern. Für die Weiterentwicklung der internen Standards wurden nachhaltige Kriterien definiert. Best-Practice-Beispiel ist das Justizgebäude Salzburg, bei dessen Generalsanierung 76 von 83 Einzelkriterien des HBP umgesetzt werden konnten.

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Konzernweiter Nachhaltiger Mindeststandard

2019 wurde ein konzernweiter Nachhaltiger Mindeststandard unternehmensintern entwickelt und in den Planungsprozess integriert. Der über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehende Standard gilt für alle Neubau- und Generalsanierungsprojekte, für die ab 1. Jänner 2020 ein Planerfindungsverfahren durchgeführt wird. Darin enthalten sind Mindestmaßnahmen aus dem Holistic Building Program (HBP) sowie die Vorgabe klimaaktiv Silber zu erreichen. Mit der konzernweiten Umsetzung sollen die strategischen Schwerpunktziele für Ressourcen- und Energieeffizienz unterstützt werden. . Die zentralen Themen des Konzern-Mindeststandards sind:

  • Ausstieg aus fossilen Brennstoffen
  • Energieeffizienz: klimaaktiv Silber
  • Ökologische Gesamtbewertung von Gebäuden (OI3-Bewertung)
  • Limitierung der CO2-Emissionen kg/(m²a) für den Betrieb
  • Vermeidung von klimaschädlichen Baustoffen wie HFKW oder PVC
  • Verpflichtende Lebenszykluskostenanalysen

2019 wurde ein Onlinetool entwickelt um die Beratung, Planung, Ausführung und den Betrieb zu erleichtern, 2019 wurde es programmiert und ist nun unter hbp.big.at auch in einer Testversion abrufbar.

Schlüssel Lebenszykluskosten

Die Betrachtung der Lebenszykluskosten ist ein wichtiger Schlüssel für die Rentabilität nachhaltiger Investitionen in Gebäude. Ab 2020 sind Lebenszykluskostenanalysen ab Planungsbeginn verpflichtend bei allen Bau- und Generalsanierungsprojekten in wirtschaftliche Entscheidungen eingebunden. Bei künftigen Lebenszykluskostenanalysen wollen wir vor allem bei den großen Hebeln im Betrieb ansetzen und die voraussichtlichen Kosten in der Nutzungsphase, insbesondere die Betriebs-, Reinigungs-, Ver- und Entsorgungskosten im Vorfeld in der Planung bereits berücksichtigen. Dazu wird bei Neubau- und Generalsanierungsprojekten die frühzeitige strukturierte Einbindung des Objekt & Facility Managements (OFM) als in der Betriebsphase maßgebliche Organisationseinheit verstärkt eingeplant. Um dem Kunden ein maßgeschneidertes Gesamtpaket anbieten und die Aspekte des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie in die Planung einbeziehen zu können, arbeiten alle Abteilungen daher während sämtlicher Phasen des Projektes eng zusammen. 

Eine damit zusammenhängende Herausforderung stellt die in manchen Fällen getrennte Budgetbetrachtung von Errichtungs- und Betriebskosten bei Projekten dar. Hier müssen noch Mechanismen gefunden werden, die eine gesamtheitliche Betrachtung aller Investitionskosten rund um den Lebenszyklus der Immobilie ermöglichen. Ein überzeugendes Beispiel der Planung unter Einbeziehung der Betriebsführung bietet die Fakultät für technische Wissenschaften in Innsbruck: Hier konnten Nutzungskosten von über 60 % nach Sanierung nachgewiesen werden.

BIG internes Umweltmanagementsystem (UMS)

Nachhaltigkeit beginnt im eigenen Unternehmen: Ein Schwerpunkt liegt in der eigenen Vorbildwirkung und dem bewussten Umgang mit den Ressourcen in den von uns selbst genutzten Häusern. Seit vielen Jahren werden Maßnahmen gesetzt, um den Umweltschutz im Konzern voranzutreiben und die BIG grüner zu machen. So ist die BIG Zentrale in Wien seit 2008 ein Ökobusinessbetrieb und wurde das für alle Standorte zertifizierte Umweltmanagementsystem (UMS) nach ISO 14001 (Umweltmanagement) auch 2019 wieder bestätigt. Zu den Kernthemen gehören folgende Punkte:

  1. Abfallvermeidung und Abfalltrennung
  2. Optimierung der Nutzung von Energie und Ressourcen
  3. Nachhaltige Beschaffung
  4. Nachhaltige Mobilität
  5. Reduktion von Emissionen
  6. Schaffen von Bewusstsein für Umweltthemen

Das UMS ermöglicht uns, Ressourcen und Kosten einzusparen sowie Umweltrisiken frühzeitig zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuern zu können. Für die erfolgreiche Umsetzung ist der Umweltbeauftragte der BIG verantwortlich, der wiederum von einem Umweltteam mit Mitarbeitenden aus allen Standorten unterstützt wird. Ein wichtiger Hebel, um nachhaltige Wirkung entlang der Lieferkette zu fördern, ist der Einkauf von Produkten und Dienstleistungen, die ökologischen und sozialen Standards entsprechen. Auf Basis des Nationalen Aktionsplans zur Förderung einer nachhaltigen öffentlichen Beschaffung und der Mustermappe „Öko-Kauf Wien“ wurden BIG-eigene Leitlinien für einen nachhaltigen Einkauf ausgearbeitet. So muss etwa Kopierpapier chlorfrei sein, aus nachhaltiger Forstwirtschaft stammen und ein anerkanntes Umweltzeichen tragen. Aktuell wird an der Systemeinführung der E-Rechnung gearbeitet. Für IT-Geräte gilt die Anforderung, auf der Informations-Plattform www.topprodukte.at mit dem Zertifikat Gold oder Silber ausgezeichnet zu sein.

Ein weiterer Schwerpunkt des BIG Umweltmanagements liegt auf den Themen Energieeffizienz und einem ökologischen Arbeitsplatz. Im Rahmen unseres
Energie-Monitorings wurden alle Verbräuche ermittelt und daraus Energiesparmaßnahmen abgeleitet. Durch die Verringerung der Zahl der Arbeitsplatzdrucker und die Sensibilisierung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter für toner- und papiersparenden doppelseitigen Druck konnten in den letzten Jahren zahlreiche Toner- Kartuschen und mehr als zwei Paletten Kopierpapier eingespart werden.

Auch bei der hausinternen Verpflegung legen wir auf nachhaltige Beschaffung und Umweltfreundlichkeit großen Wert. So werden beispielsweise fair gehandelter Kaffee und Obstsäfte aus Österreich verwendet. Plastik wird insbesondere in der Staff -Lounge der BIG Zentrale weitestgehend vermieden und Kaffee an größeren BIG Standorten in dauerhaften Behältern geliefert, womit bisher insgesamt 1.620 Stück. Alu-Kunststoff -Kaffeepackungen eingespart werden konnten. Knapp 7,5 Tonnen des zentral gesammelten nährstoffreichen Kaffeesuds konnten wir seit 2017 einem Unternehmen für die Austernpilzzucht zur Verfügung stellen.

Fahrzeuge des Unternehmens müssen strenge Emissionsgrenzwerte erfüllen bzw. alternativ angetrieben werden: Mit unserem umweltfreundlichen
Mobilitätsmanagement sparen wir jährlich rund 150 Tonnen Kohlendioxid und 486 Kilogramm Stickstoffdioxid ein. Das gelingt mit einem Jobticket für alle Mitarbeitenden österreichweit für den innerstädtischen Bereich, dem Car-Sharing-Angebot von BIG und ARE oder durch die Benützung eines der begehrten E-Cars und es stehen für kurze Fahrten auch Dienstfahrräder, E-Bikes oder E-Roller zur Verfügung. Der einfachste Weg sich über große Distanzen an einen Tisch zu setzen, sind Videokonferenzen. Eine Möglichkeit, die immer öfter genutzt wird, da die dazugehörige Infrastruktur nun an allen Standorten der BIG eingerichtet ist. Aufgrund der Relocation im September 2017 in ein nachhaltig zertifiziertes modernes Gebäude (ÖGNI Platin) sowie der von uns gesetzten UMS-Maßnahmen
im Jahr 2018 und der fortschreitenden Bewusstseinsbildung innerhalb der BIG konnten wir eine äußerst positive Entwicklung der Zahlen feststellen.

Die größten Einsparungen 2019 machten sich bei Heizwärmebedarf, Stromverbrauch sowie Restmüllaufkommen bemerkbar. Hier konnten wir in der Zentrale Wien die Verbrauchswerte um bis zu 55 % reduzieren. Auch in den Bereichen Wasserverbrauch und Verbrauchswerte in der Zentrale um bis zu 55 % reduziert Treibstoff verbrauch konnte der Trend der letzten Jahre fortgeführt und die Werte um einige Prozentpunkte verbessert werden.

Forschung & Innovation

Um nachhaltig und zukunftsorientiert bauen, sanieren und bewirtschaften zu können, braucht es Weiterentwicklung. Eines unserer Anliegen ist es daher neue Technologien und Innovationen voranzutreiben. Die BIG bewirtschaftet Immobilien, die heute und morgen unterschiedlichste Funktionen erfüllen müssen. Sie sind von hoher architektonischer und baulicher Qualität, die einen Mehrwert schaffen sollen – nicht nur für sämtliche Nutzer, auch für das Umfeld und die Gesellschaft insgesamt. Erkenntnisse, die wir aus Bau und Bewirtschaftung gewinnen, helfen uns ebenfalls Maßnahmen weiter zu entwickeln, lesen Sie mehr... 

begrüntes Dach in Kombination PV in GRG Kandlgasse, Foto: BIG